จะซื้อบ้านจัดสรร ควรรู้อะไรบ้าง

516

สิ่งสำคัญของทุกคนที่มองหาบ้านหลังใหม่กันอยู่ โดยเฉพาะบ้านจัดสรรหรือหมู่บ้านต่างๆ เราควรรู้อะไรบ้างก่อนจะตกลงซื้อเพื่อจะได้ไม่ตกเป็นเหยื่อหรือความผิดพลาดของเจ้าของโครงการ

ตาม พ.ร.บ. การจัดสรรที่ดิน พ.ศ. 2543 กำหนดให้ผู้ประกอบการจัดสรรที่ดินที่มีการแบ่งแยกที่ดินเป็นแปลงย่อย เพื่อจัดจำหน่ายตั้งแต่ 10 แปลงขึ้นไป จะต้องยื่นขออนุญาตทำการจัดสรรที่ดินต่อคณะกรรมการควบคุมการจัดสรรที่ดิน จังหวัด ณ ที่ดินจัดสรรนั้นตั้งอยู่ ซึ่งเป็นการบังคับให้ผู้ประกอบการจัดสรรที่ดินต้องจัดให้มีระบบสาธารณูปโภค สาธารณูปการ เช่นถนน ทางเท้า ท่อระบายน้ำ ประปา ไฟฟ้า สวนสาธารณะ ฯลฯ ตามที่กฎหมายกำหนดอันเป็น การคุ้มครองผู้จะซื้อส่วนหนึ่งโดยผู้ซื้อมีสิทธิขอตรวจสอบใบอนุญาตจัดสรรที่ดินจากผู้ประกอบการ หรืออาจขอตรวจสอบ ได้ที่สำนักงานที่ดินจังหวัด ณ ที่โครงการนั้นๆ ตั้งอยู่ก็ได้

บ้านจัดสรร
บ้านจัดสรร

นอกจากนี้ผู้ซื้อก็ควรตรวจสอบว่าโครงการนั้นๆ ได้รับการอนุญาตให้ปลูกสร้างอาคารตามแบบแปลนเดียวกับที่ได้ กระทำสัญญาจะซื้อจะขายหรือไม่ โดยเฉพาะอย่างยิ่งในโครงการที่ผู้ประกอบการมีการแยกทำสัญญาจะขายที่ดิน และสัญญา ว่าจ้างปลูกสร้างอาคารไว้เป็นคนละฉบับ ผู้ซื้อควรให้ผู้ประกอบการได้แนบแบบแปลนที่ขออนุญาต และสำเนาใบอนุญาต ก่อสร้างไว้ท้ายสัญญาที่จะทำขึ้นจะเป็นการดีกว่า

เรื่องของขนาดและผังโครงการก็สำคัญ ผู้ซื้อจะต้องพิจารณาสภาพของการอยู่อาศัยว่ามีความเหมาะสมกับขนาด ของโครงการหรือไม่ โดยในปัจจุบันคณะกรรมการควบคุมการจัดสรรที่ดิน กำหนดมาตรฐานขั้นต่ำของสาธารณูปโภค สาธารณูปการที่ต้องจัดให้มีในที่ดินจัดสรรไว้ระดับหนึ่ง (โครงการขนาดต่างๆ ควรมีพื้นที่ว่าง และสาธารณูปโภค สาธารณูปการอย่างไร) ซึ่งผู้จะซื้อสามารถตรวจสอบดูว่าเป็นไปตามข้อกำหนดของกฎหมายหรือไม่ ส่วนวิธีการจัดวางผัง ของโครงการก็ต้องพิจารณาไปตามที่ผู้ประกอบการยื่นขออนุญาตเข้ามา ฉะนั้นผู้ซื้อควรตรวจสอบการวางผังโครงการว่ามี ความเหมาะสมกับสภาพการอยู่อาศัยหรือไม่ มีความแออัดเกินไปหรือไม่

เรื่องของที่ตั้งโครงการก็สำคัญ ผู้ซื้อจะต้องตรวจสอบว่าพื้นที่ตั้งโครงการนั้นไม่มีน้ำท่วมขัง หรือไม่ก็ต้องมีการ ปรับระดับพื้นที่ให้สูงกว่าพื้นผิวของถนนสาธารณะด้านนอกโครงการ ซึ่งการตรวจสอบนั้นผู้ซื้ออาจใช้วิธีสังเกตได้จากเสา ไฟฟ้าหรือรั้วบ้านเก่าๆ ในบริเวณนั้น หากพื้นที่ดังกล่าวเคยมีน้ำท่วมขังก็มักจะปรากฏร่องรอยของคราบน้ำ หรือคราบตะไคร่ ที่บริเวณเสาไฟฟ้า หรือแนวรั้วบ้านโดยสามารถสังเกตเห็นได้ไม่ยากนัก

เรื่องของสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ที่เป็นทรัพย์สินส่วนกลาง เช่นสโมสร สระว่ายน้ำ ฯลฯ ว่ามีความจำเป็น ต้องใช้มากน้อยเพียงใด เพราะสิ่งอำนวยความสะดวกเหล่านี้ ผู้ประกอบการมักจะบวกกลับมาเป็นต้นทุนของราคาขายบ้าน ทำให้บ้านมีราคาที่เพิ่มสูงขึ้น สโมสรหรือสระว่ายน้ำนั้น ส่วนใหญ่จะถูกจัดไว้นอกเหนือจากสาธารณูปการตามที่กฎหมาย กำหนด แต่ผู้ประกอบการจะนับรวมอยู่ในต้นทุนของการดำเนินเงินในโครงการ เมื่อภายหลังผู้ประกอบการได้มอบให้เป็น กรรมสิทธิ์ของนิติบุคคลโครงการบ้านจัดสรร(ถ้ามี) ก็จะกลายเป็นภาระที่ผู้ซื้อต้องร่วมกันออกค่าใช้จ่ายในการบริหารจัดการ รวมถึงการบำรุงรักษาทั้งก่อนและหลังการเข้าอยู่อาศัย

และที่สำคัญอีกเรื่องที่ผู้ซื้อบ้านจะต้องพิจารณาคือ ความน่าเชื่อถือของผู้ประกอบการ การตรวจสอบผู้ประกอบ การนั้น สามารถดำเนินการได้หลายวิธีการ เช่นสอบถามจากผู้อยู่อาศัยในโครงการเก่าที่ผู้ประกอบการนั้นได้ดำเนินการมา ก่อนในอดีตหรือตรวจสอบจากรายชื่อผู้ประกอบการที่ถูกขึ้นบัญชีดำไว้ที่สำนักงานคณะกรรมการคุ้มครองผู้บริโภคก็ได้ครับ เพื่อจะได้มั่นใจว่าผู้ซื้อบ้านจะได้บ้าน จะได้อยู่อาศัยจริง ไม่ใช่ได้เพียงกระดาษ และต้องไปฟ้องร้องเพื่อเรียกเงินคืนในภาย หลังนะครับ

ดินสอพอง