ผมจะขอพูดเรื่องของสัญญาเช่าคอนโดฯต่อนะครับ ปัญหาเรื่องของหายใครต้องรับผิดชอบ บางครั้งเมื่อเกิดปัญหานี้ขึ้นก็อาจทำให้ผู้เช่ากับผู้ให้เช่าทะเลาะกันได้ วิธีหลีกเลี่ยงปัญหาที่ดีที่สุดคือกำหนดกันให้ชัดเจนในสัญญาเช่าว่าฝ่ายใดรับผิดชอบอะไร และสาเหตุของการเสียหายเกิดจากฝ่ายไหน และถ่ายรูปสภาพห้องกันก่อนให้เรียบร้อย เช่น ถ้าห้องมีรอยร้าวผู้เช่าก็ควรถ่ายรูปแจ้งผู้ให้เช่าทราบก่อนว่า เป็นสิ่งที่มีอยู่แล้วก่อนทำสัญญาเช่า แต่ถ้าหากไม่ได้ตกลงกันไว้ชัดเจนในสัญญา ตามกฎหมายแล้ว ผู้ให้เช่าต้องเป็นคนจัดการซ่อมแซมทุกอย่างที่จำเป็นต่อการอยู่อาศัย ยกตัวอย่างเช่น ท่อน้ำอุดตันจนใช้ห้องน้ำไม่ได้ หรือแอร์เสียงดังตลอดเวลา ในขณะที่ผู้เช่าก็ต้องรักษาทรัพย์สินที่เช่าเสมือนรักษาทรัพย์สินของตนเอง และต้องบำรุงรักษารวมถึงการซ่อมแซมเล็กน้อยด้วย
เรื่องของเงินประกันการเช่า ก็สำคัญมากสำหรับผู้ให้เช่า โดยปกติแล้วผู้ให้เช่ามักเรียกเก็บเงินประกันการเช่าจากผู้เช่า หรือบางทีก็เป็นในรูปของเงินมัดจำ คือจ่ายก่อนเริ่มสัญญาเช่า เพื่อเป็นประกันว่าจะเช่าจริง ซึ่งเงินนี้จะจ่ายล่วงหน้าให้ผู้ให้เช่าเก็บไว้ ส่วนใหญ่จะเท่ากับค่าเช่า 2-3 เดือนแล้วแต่จะตกลง เมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดลง โดยหลักแล้วผู้ให้เช่าจะคืนให้ผู้เช่าทั้งจำนวนโดยไม่มีดอกเบี้ย และผู้ให้เช่าจะหัก หรือริบเงินส่วนนี้ได้ถ้าผู้เช่าเป็นฝ่ายผิดสัญญาเช่า หรือไม่ทำตามที่ตกลงในสัญญาเช่า ซึ่งเรื่องหลัก ๆ ที่ผู้ให้เช่าควรกำหนดไว้ในสัญญาว่าสามารถหัก หรือริบเงินประกัน หรือเงินมัดจำได้ คือ ผู้เช่าไม่ปฏิบัติตามสัญญาเช่า, ผู้เช่าค้างค่าเช่า หรือไม่ยอมจ่ายเบี้ยปรับ, ผู้เช่าไม่อยู่ให้ครบตามระยะเวลาในสัญญาเช่า, ผู้เช่าค้างค่าสาธารณูปโภค หรือผู้เช่าทำห้องเสียหาย รวมถึงสร้างความเสียหายให้บุคคลอื่น
เรื่องของเบี้ยปรับ โดยปกติค่าเช่ามักจะจ่ายกันเป็นรายเดือน และควรกำหนดวันครบกำหนดชำระให้ชัดเจน ถ้าผู้เช่าไม่ยอมจ่ายค่าเช่า หรือจ่ายช้าเป็นประจำ ผู้ให้เช่าควรกำหนดในสัญญาให้ชัดเจนว่า ผู้ให้เช่ามีสิทธิเรียกค่าปรับได้ (ในทางปฏิบัติอาจจะอะลุ้มอล่วยไม่เก็บก็ได้ แต่อย่างน้อยควรกำหนดให้สิทธิแก่ผู้ให้เช่าไว้ก่อนนะครับ) ส่วนเรื่องของจำนวนเบี้ยปรับนั้นก็แล้วแต่จะตกลงกัน อาจคิดเป็นรายวันวันละ 500 บาท หรือเป็นรายปี ในอัตราร้อยละ 15 ต่อปีก็ได้ ซึ่งการคิดค่าปรับเป็นรายวันง่ายคือนับจำนวนวันแล้วคูณค่าปรับ ไม่ต้องคำนวณเป็นรายปีให้วุ่นวาย และถ้าผู้เช่าบางคนยืดเยื้อไม่ยอมจ่ายไปเป็นเวลานาน ระยะเวลาหนึ่งเวลาใด ก็ควรเขียนลงไปในสัญญาเช่าเลยว่าผู้ให้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้
ระยะเวลาในการเช่าก็แล้วแต่จะตกลงกันนะครับ นอกจากนี้ในสัญญาเช่าควรระบุให้ชัดเจนในเรื่องของการต่ออายุสัญญาเช่าจะทำได้ในกรณีใดบ้าง และมีวิธีการต่อสัญญาเช่าอย่างไรบ้าง ต่อสัญญาเช่าแบบอัตโนมัติ ถ้าสัญญาเช่าครบกำหนด และไม่มีฝ่ายใดทักท้วงก็จะทำให้มีการต่อสัญญาเช่าทันที เป็นแบบไม่มีกำหนดระยะ หรือจะกำหนดให้มีผลเท่ากับการสัญญาเช่าเดิม ก็ได้ครับ
บางกรณีอาจกำหนดว่าเมื่อครบสัญญาเช่า ถือว่าเป็นการยกเลิกการเช่าทันที ถ้าหากต้องการเช่าต่อก็ให้ทำสัญญาเช่ากันใหม่เท่านั้น รวมถึงการกำหนดเรื่องการขอเลิกสัญญาเช่ากลางคัน โดยหากผู้เช่าต้องการเลิกสัญญา ผู้เช่าจะต้องแจ้งให้ผู้ให้เช่าทราบล่วงหน้าระยะเวลาหนึ่ง เพื่อให้เวลาเตรียมหาผู้เช่ารายใหม่ โดยจะหักเงินประกันของผู้เช่า หรือไม่ก็แล้วแต่จะตกลง ซึ่งถ้าไม่ได้กำหนดระยะเวลาการเช่าไว้ (เช่าไปเรื่อย ๆ ไม่มีกำหนด) กฎหมายกำหนดให้ฝ่ายที่ต้องการยกเลิกสัญญา ให้แจ้งความประสงค์ไปยังอีกฝ่ายให้ทราบล่วงหน้าไม่น้อยกว่าหนึ่งรอบจ่ายค่าเช่า คือถ้าจ่ายค่าเช่ารายเดือน ก็ต้องบอกเลิกโดยการแจ้งอีกฝ่ายให้ทราบหนึ่งเดือนล่วงหน้าก็เป็นอันพอนะครับ.
ดินสอพอง
